出售不動產時,發現還有抵押權設定,該怎麼辦? - 蘇家宏律師、周依潔律師
- 蘇家宏律師
- 周依潔律師
- 民事案件
大恩於民國50年左右,向朋友老王借款10萬元,同時將A地設定抵押權給老王,存續期間為民國50年1月1日至52年1月1日。然而,大恩清償借款後,卻一直沒有辦理塗銷抵押權登記。直到近日,大恩出售土地,欲辦理塗銷抵押權登記時,始知老王已去世,而5位繼承人中,卻有1位不同意塗銷抵押權塗銷,大恩應如何處理?
抵押權屬於擔保物權,目的乃為確保債務之清償,依民法第860條規定:稱抵押權者,謂對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產,得就其賣得價金受清償之權。而抵押權具有從屬性,抵押權之成立、存續、消滅,均從屬於主債權,不得與主債權分離而單獨存在。故本案中,當大恩返還10萬元予老王後,借款債權即因清償而消滅,抵押權亦隨之消滅,大恩即可要求老王協同至地政機關辦理塗銷抵押權登記,或出具抵押權塗銷同意書。 然而,老王過世之後,老王財產上之一切權利、義務皆由其繼承人承受,包含尚未塗銷登記之抵押權在內,亦為5位繼承人公同共有,依民法第831條準用第828條之結果,公同共有財產權之處分或其他權利之行使,應經全體共有人之同意。是以,若要塗銷抵押權之登記,則須經5位繼承人全體同意才行。當其中1人不同意時,即無法直接至地政機關辦理,而須向法院提起請求塗銷抵押權登記之訴訟。
而在向法院訴請塗銷抵押權時,大恩須先證明借款債權已因清償、免除、混同等原因而全部消滅。若大恩係主張清償,則可提出諸如:收據、匯款證明、票據兌現記錄、或人證等證據證明。但若大恩因年代久遠遺失收據,或因以現金支付予老王本人,但已不可能請老王作證等原因,無法盡其舉證責任,大恩是否仍有其他辦法可行?
由於本案之借款債權乃發生於民國50年,距今已超過40多年,依民法第125條消滅時效之規定,若老王於15年內皆未為權利之主張,大恩即可主張借款債權已因時效屆滿消滅。另依民法第880條規定:「以抵押權擔保之債權,其請求權已因時效而消滅,如抵押權人,於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,其抵押權消滅。」是以,只要未有中斷時效之事由,大恩即可主張因超過20年時效而抵押權消滅,主張塗銷抵押權登記之訴訟。
附帶一題,本案中雖有約定抵押權之存續期間為50年至52年,但民法對於普通抵押權未如最高限額抵押權一樣,有存續期間之規定,蓋因抵押權之從屬性,原則上並無所謂權利存續期間可言,在債權未消滅前,抵押權應繼續存在,債權消滅時,抵押權始歸於消滅,即使有約定及登記存續期間也是沒有任何影響。
※重要提醒:
本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。