房東應如何合法收回房屋？－林正椈律師
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小陳名下有棟房屋在15年前租賃給小華居住，每月固定收取租金，但雙方沒有約定租期，也未簽訂租賃契約，今天小陳因為自己居住的房屋已成為危樓而不適合居住，需要收回租給小華的房屋自住，於是要求小華應儘速搬遷，然而小華卻一再拖延避不見面，請問小陳該怎麼合法地收回房屋？
房屋租賃契約有分為「定期租賃」及「不定期租賃」。「定期租賃」之租賃關係，於期限屆滿時消滅，房東租期屆滿收回房屋較無爭議，但若是「不定期租賃」，因為租約沒有期限，房東如果需要收回房屋，就要注意土地法第100條，以及遵守民法第450條第3項先期通知的規定，以便合法收回房屋。
依照土地法第100條規定，「不定期租賃」房東要收回房屋，須注意符合下列情形之一：「房東因收回自住或重新建築」、「承租人將房屋違法轉租他人」、「積欠租金，達兩個月以上」、「承租人損壞房屋而不為相當之賠償」、「承租人違法使用房屋」或「承租人違反租賃契約」之規定。有符合上開情形之一，租金若都是按月給付，則房東應在一個月前通知承租人終止租約。
另外，要注意的是，定期租賃在符合以下情形之一，法律上會被視為「不定期租賃」：「租期超過一年，沒有訂立書面契約」或「租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思」。
是以，本案例中，小陳與小華間沒有約定租期，也未簽訂租賃契約，為「不定期租賃」，小陳要收回房屋自住，符合土地法第100條規定情形，方法上則建議，要在一個月前寄發存證信函通知小華終止租約，若小華仍拒不搬遷，未來需透過訴訟請求小華遷讓房屋時，存證信函便可作為終止租約的證據證明；小陳切記不要直接換鎖、或擅自將小華的物品遷出，否則，即便小陳是房屋所有權人，也可能因此涉及刑法第306條的無故侵入住居罪，不可不慎！
※重要提醒：
本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。
