A與另一伴近期在為將來的結婚做籌備，為了滿足兒時童話般的想像，刻意尋找純白色風格房屋，最後透過建案的業務人員解說與接收廣告文案、模型外觀等訊息後，對於建案推出的純白色風格預售屋非常喜愛，於是跟建商簽立房屋土地預定買賣契約書，然而，建案完成之後，建物外牆居然從廣告說明的白色外牆，改成土黃色外牆，於是A僅能尋求不動產律師的協助…

不動產律師服務內容有哪些？

不動產律師提供的服務內容包含哪些呢？依據內政部110年第4季不動產消費糾紛統計資料顯示，前幾名分別為「終止委售或買賣契約」、「房屋漏水問題」、「施工瑕疵」、「服務報酬爭議」、「隱瞞重要資訊」。

但是，實際上，不動產律師提供的服務範圍可能比你想像中還要廣，不動產律師提供的服務包含審閱「預售屋、成屋買賣定型化契約條款」、「預售屋、成屋廣告不實」、「房屋買賣瑕疵、保固責任」、「法拍屋交易、投資」、「凶宅、類凶宅交易」、「共有物分割」、「共有土地買賣分割」、「危老重建」、「都更住戶對於建商履約、分配利益」、「一案建商經營不擅而倒閉」、「不動產租賃、管理」、「不動產借名登記」、「不動產信託、稅務規劃」等不動產相關議題以及糾紛，都是不動產律師經常面對、處理的法律問題。

認識不動產買賣常見問題

至於不動產買賣、消費糾紛的常見類型有那些呢，不動產律師往往會遇到不動產消費糾紛有「建商、賣方隱瞞重要資訊、不實提供房屋資訊」，像是刻意隱瞞海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損，或建物內非自然死亡(即凶宅)等等，足以影響不動產價格、購買不動產意願；「未依銷售廣告圖示內容或契約施作工程」，像是建商依銷售廣告圖，應該提供廣告說明之公共設施等施工，或者並依約施作符合契約規範的工程結構、安全、施工材料以及防漏約定；以及「建商或賣方提供的施工、房屋品質有瑕疵」，像是坪數有短少或者是有發生漏水情形。

因此，假如發生上述所說的不動產糾紛應該如何解決？常言說預防永遠勝於治療，在簽立不動產買賣契約之前，不動產買賣價金相當高，往往是一個人一生所積攢的心血，發生爭議時所產生的損失相當鉅大，如果能夠委由不動產律師進行契約審閱、把關，審視建商過往建案紀錄以及履約狀況，是否有提供履約保證機制，更可能可以在發生爭議之前獲得保障。

但若不幸遇到了不動產買賣糾紛可以委由不動產律師發函進行催告履行依據契約所應負擔的責任，或者發函說明目前涉及到的法律權利義務關係，希望對方可以出面說明並且協商達成和解，也可以在對方消極不願意面對處理時提出訴訟，透過司法途徑來讓法院解決私權糾紛。

購買預售屋要注意什麼？

在本案中，法院實務見解認為，一般購買預售屋的消費者只能透過建商的廣告與賞屋，選定預售屋並訂定買賣契約。而消費者需要注意，建商是否就廣告訊息的純白色外觀洽談和說明、是否讓廣告內容成為要約而簽訂契約、有沒有將廣告內容排除在契約之外？

一般來說預售屋廣告內容及樣品屋示範所提供的訊息，已足使一般的消費者信賴，除非簽訂契約時雙方有就廣告內容另外斟酌、約定，否則廣告內容（建物外牆為白色）應該成為契約內容的一部分，建商必須受契約內容的拘束。A可以建商違反廣告、契約內容，擅自將建物外牆改為土黃色，主張解除預售屋買賣契約，請求建商返還價金，或者可向建商主張減少價金之「物之瑕疵擔保責任」。

※重要提醒：

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。