什麼是凶宅？－林正椈律師
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近日，阿秀居住的大樓日前傳出有住戶確診COVID-19，但因來不及送醫在家過世，阿秀除了擔心自己可能接觸過確診的住戶，也擔心未來大樓變成凶宅，房價下跌，請問COVID-19確診者在大樓住家內死亡，住家是否將成為凶宅？甚至整棟大樓是否也會變成凶宅呢？
法律上所指的「凶宅」，限於住宅內發生「非自然死亡」情形，例如因意外死亡(一氧化碳中毒)、他殺或自殺等，一旦被認定為凶宅，買賣房屋時，因是買賣交易上的重大瑕疵，賣方有告知買方房屋為凶宅的義務，內政部亦在「不動產說明書應記載及不得記載事項」中規定，賣方必須記載在「賣方產權持有期間」是否曾經發生非自然死亡情形。所以，有些賣方可能為了避免房價下跌或賣不出去，會先轉手給其他人，再由他人名義出售房屋，這樣子一來，房屋將不是在賣方持有期間發生非自然死亡情形，導致無須記載曾經發生非自然死亡情形，買方也因此被蒙在鼓裡。
另外，還會依據事件發生或陳屍地點，認定是否為凶宅的範圍，當非自然死亡事件發生或死者陳屍於專有部分或附屬建物，該專有部分或附屬建物(陽台、遮雨棚)將被認定為凶宅，大樓其他區域不因此成為凶宅。若是非自然死亡發生或陳屍於公共區域，大樓並不會成為凶宅。
本例中，COVID-19確診者在家過世，屬於自然死亡，不符合法律上對凶宅的定義，確診死亡者的住家並非凶宅。另外，即使是發生非自然死亡事件使得住家成為凶宅，大樓其他住家也不因此變成凶宅，出賣房屋時，在法律上不具有告知義務。
由此可見，法律上對凶宅的定義較為限縮，賣方也容易規避，讓房屋不符合法律上凶宅的定義，所以筆者建議購買房屋時，除了可以上網搜尋「凶宅網」資訊，也可以主動詢問賣方或是查訪附近鄰居、搜集新聞報導等等方式多管齊下，降低買到曾經發生非自然死亡「凶宅」的可能。
※重要提醒：
本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。
