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2023-10-12
民事案件

長輩送房子住,先想好這三件事!-蘇家宏律師

新聞中,有親戚贈房給新婚晚輩住,他就花200萬元裝潢,沒想到5年後,親戚表示要搬回這棟房屋住,他也不好意思說已經花大錢裝潢,只好把房屋還給親戚…他感慨:住別人的房子,還是別人的。

看完這新聞,我頗有感觸,看到父母或長輩給晚輩免費的房屋住,如果一開始能談『情』也講『法』的話,也許決定會更不一樣,提出這三件事給大家參考:

1. 房屋可不可能過戶給你?
父母或長輩要把房子免費給你住,而這房屋需要大整理,如果他不可能把房子過戶給你,那麼你就要考慮要不要花大錢來整修房子?因為在法律上,你不是房屋所有權人,長輩(或父母)跟你就這件事是『無償借用』的關係,長輩可以隨時叫你走。

如果可能把房屋過戶給你,最好立刻辦過戶手續後再裝潢。然而,實際上,就是有一些『困難』才沒辦法過戶,那建議做一些確保你未來能夠有這棟房子的『法律文件』,再花錢整修進住。例如:王媽(化名)有三個兒女,她想把祖厝傳給大兒子,但因為現在過戶會有高額的增值稅與贈與稅,現在辦過戶划不來,大兒子結婚就給他們住(祖厝需要大整修),未來如果王媽過世後,其他子女會主張平分祖厝的權利,大兒子可能面臨搬走的窘境。為了顧全王媽的『情』,做一份『法律文件』(遺囑),就可以避免不必要的困擾(仍要注意特留分的問題)。
其實,如果長輩(或父母)願意無償給你用,未來可能賣給你,不妨先簽署房屋買賣契約書,並設定不動產『預告登記』,也是保護自己權利的好方法。

2. 可不可能講好住多久?
如果不能過戶,如果用書面表示該房屋需要維修,你同意出錢整修,長輩同意給你住10年,雙方在法律上是有對價關係,情感上也是互惠關係,並簽署使用協議書為據,原則上,因為你不是『免費』住在那裡,而是有付出『代價』,法律上也可以獲得相當程度的保障。另外也可以用『便宜租』的方式,雙方依照租賃合約關係,長輩收到了租金,自然要依照合約的期限給你居住。

3. 隨時退場甘願嗎?
如果不能過戶,也不能安排適當的法律關係確保使用年限,那就要有心理準備『隨時退場』,因為有了心理準備,才好評估自己願不願意花錢維修?花多少錢維修?如果房屋需要相當的維修經費,因為你已經從『法律上』判斷好自己的權益,再來決定要不要接受這一份『情』,就會甘願接受一切的可能性,人生更平安快樂。

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※重要提醒:

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。