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2020-04-01
民事案件

房東應如何合法收回房屋?-林正椈律師

  • 林正椈律師
  • 民事案件
  • 房產

小陳名下有棟房屋在15年前租賃給小華居住,每月固定收取租金,但雙方沒有約定租期,也未簽訂租賃契約,今天小陳因為自己居住的房屋已成為危樓而不適合居住,需要收回租給小華的房屋自住,於是要求小華應儘速搬遷,然而小華卻一再拖延避不見面,請問小陳該怎麼合法地收回房屋?

                                             

房屋租賃契約有分為「定期租賃」及「不定期租賃」。「定期租賃」之租賃關係,於期限屆滿時消滅,房東租期屆滿收回房屋較無爭議,但若是「不定期租賃」,因為租約沒有期限,房東如果需要收回房屋,就要注意土地法第100條,以及遵守民法第450條第3項先期通知的規定,以便合法收回房屋。

 

依照土地法第100條規定,「不定期租賃」房東要收回房屋,須注意符合下列情形之一:「房東因收回自住或重新建築」、「承租人將房屋違法轉租他人」、「積欠租金,達兩個月以上」、「承租人損壞房屋而不為相當之賠償」、「承租人違法使用房屋」或「承租人違反租賃契約」之規定。有符合上開情形之一,租金若都是按月給付,則房東應在一個月前通知承租人終止租約。

 

另外,要注意的是,定期租賃在符合以下情形之一,法律上會被視為「不定期租賃」:「租期超過一年,沒有訂立書面契約」或「租期屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思」。

 

是以,本案例中,小陳與小華間沒有約定租期,也未簽訂租賃契約,為「不定期租賃」,小陳要收回房屋自住,符合土地法第100條規定情形,方法上則建議,要在一個月前寄發存證信函通知小華終止租約,若小華仍拒不搬遷,未來需透過訴訟請求小華遷讓房屋時,存證信函便可作為終止租約的證據證明;小陳切記不要直接換鎖、或擅自將小華的物品遷出,否則,即便小陳是房屋所有權人,也可能因此涉及刑法第306條的無故侵入住居罪,不可不慎!

 

※重要提醒:

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。