首頁 法律專區 回上頁
2022-03-22
民事案件

包租公包租婆不可不知的法律錦囊妙計-林正椈律師

  • 林正椈律師
  • 民事案件
  • 房產

阿泰的房子出租給房客使用,肺炎疫情爆發以後,房客繳房租一直很不穩定,有一搭沒一搭的,阿泰問律師可以房客不繳租金為理由,提前終止租約嗎?可不可以直接進到房子裡換鎖、趕走房客?

根據《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》,房客若是積欠租金,於抵扣掉押租金之後,超過兩個月以上的房租,阿泰要先催告房客繳納租金,至於催告的方式,建議可以透過簡訊、電子郵件、LINE訊息、存證信函等方式進行催告,而催告的內容一定要給房客一個明確的房租繳交期限,例如收到催告後的十天內、七天內須給付欠繳的租金多少錢等,這樣具體明確催告後,房客要是都沒有在期限內繳納足額的租金,那麼阿泰就可以再正式寄發第二次存證信函,明確向房客表達終止雙方的租賃契約,即使租賃期限還未屆至,還是可以名正言順終止彼此的租賃關係。

 

終止租賃關係之後,如果房客拒絕搬遷,阿泰千萬不可以自己進入房子裡面直接趕走房客!特別是換門鎖、斷水電、進入屋內清空房客物品等行為都不要做,否則很有可能阿泰會因此觸犯刑法的強制罪、侵入住居罪、竊盜及毀損罪等。

 

因此,真正合法有效的方法是,阿泰到出租房屋所在地的管轄地方法院提出民事訴訟,起訴請求房客遷讓(返還)房屋及給付積欠的租金、直到房客搬遷為止相當於租金的不當得利、遲延利息等。如此有了執行名義(勝訴確定判決)之後,再拿著合法執行名義向法院聲請強制執行,透過正當合法的執行程序讓房客遷出,才不致於阿泰自己觸法、得不償失!

 

最後,律師提醒阿泰做個聰明的包租公,還要注意下列事項:

(一) 在簽訂租約時,應選用內政部頒訂的《住宅租賃契約書》範本,避免部分條文抵觸新制而無效。

(二) 另外,建議房東可以將租約進行公證,若房客違約使用房屋,房東便能直接持經公證之租約向法院聲請強制執行,不必再經過漫長法律訴訟程序,算是較能節省時間心力的方式。

(三) 租約到期後,房東也請記得向房客詢問續約需求,重新再簽訂一份租約。避免僅以口頭約定延續租約(特別是未提及租約到期時間),以免租賃關係變成「不定期契約」,影響房東未來收回房屋的權利遭到限制。

(四) 如果想防範家具設備遭破壞,可以在簽約時就附上出租房屋的現況照片,提供房客返還、點交房屋時的對照,避免發生房東房客各說各話的糾紛。

 

※重要提醒:

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。