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2022-04-20
民事案件

房屋買賣糾紛解約怎麼辦?房屋買賣注意3重點,主張自身權益-林正椈律師

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小櫻向建商以總價2000萬元買了一間預售屋,並依約陸續給付各期工程款項,只剩交屋保留款待過戶後給付,但小櫻在欲辦理過戶時才赫然發現建商另外以2200萬元將該戶預售屋賣給小花,並已將房屋所有權過戶移轉給小花。遇到此種狀況,小櫻可以因房屋買賣糾紛解約嗎?

 

房屋買賣糾紛解約示意圖-1

 

遇到一屋二賣的情況,因為建商和小花間也有簽署房屋買賣契約,小花可合法取得房屋所有權,小櫻很難順利請求小花把房子過回給建商或自己。  

 

重點一、從民法找權益

所以小櫻只能回頭找建商,除可依照不動產買賣契約對建商主張違約責任(如約定違約金為房屋總價款的百分之15)外,若契約條款未約定一屋二賣的違約責任,小櫻還是可依據民法第226條第1項規定,對建商請求未過戶之債務不履行的損害賠償。此外,小櫻還可以同時依照民法第256條向建商主張解除房屋買賣契約,並請求建商返還已受領的買賣價金,及附加受領時起的利息償還小櫻(民法第259條第2款規定參照)。

 

房屋買賣糾紛解約示意圖-2

 

重點二、參考買賣契約書範本

除了本案例外,常見的房屋買賣糾紛解約狀況還有買到有漏水或海砂屋瑕疵的成屋以及預售屋建商未依工期施工交屋,這些在一開始簽約時都可以約明什麼樣的狀況買方有解約權和相對應的違約責任,此部分可參考內政部買賣契約書範本(預售屋參考成屋參考),像是直接約定如建商未依工期交屋買方可請求解除契約,並得額外請求房屋買賣價金15%之違約金,以保障自身權益。

 

重點三、記住買賣權益一定有民法保障

總而言之,房屋買賣糾紛解約的權利、請求違約金、損害賠償等條款可以在立約之初即約明,若賣方違約或房屋有瑕疵,可更完善保障買方權益,但即便未約定,買方還是可以依照民法規定行使解除權、請求債務不履行之損害賠償責任。

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※重要提醒:

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。