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2023-10-12
民事案件

共有人怠為通知他共有人行使優先承買權,應如何救濟?-林正椈律師、王耀緯律師

小華與哥哥及姊姊分別居住在高雄與台北,三人在台北市共有一塊土地,持分各是三分之一,某天哥哥及姊姊在未通知小華的情況下,擅自將土地出售給第三人,後續辦妥所有權移轉登記。雖然哥哥跟姊姊事後有把買賣價金按持分比例分給小華,但小華認為出售給買家的金額過低,且哥哥跟姊姊未通知小華行使優先承買權,小華是否有救濟的管道?

林正椈律師、王耀緯律師

       依照土地法第34條之1規定,共有之土地,只要共有人之人數合計超過半數,且共有人之持份合計也超過半數,就可以處分共有之全部土地。因此,若共有人要出售共有土地,並完成移轉登記,須有共有人數及持份合計均過半數始得為之。且依照同條規定,擬移轉登記土地之共有人,應事先以書面通知其他共有人,使他共有人得以同一價格,共同或單獨優先承購,就通知之方式及內容,可參考土地法第34條之1執行要點及土地登記規則。

       倘若處分土地之共有人未通知其他共有人行使優先承買權,而完成所有權移轉登記時,因為土地法第34條之1規定之優先承買權,實務及學說都認為僅具「債權效力」,意思是說優先承買權人不得主張共有人(即出賣人)與買受人間之買賣契約為無效,而請求塗銷移轉登記。且依照最新實務見解認為(最高法院民事大法庭109年度台上大字第2169號裁定)土地移轉登記後,共有人已喪失共有人之身分,已無從再行使共有人優先承買權,不能依照民法給付不能之規定請求損害賠償,但因為處分之共有人違反通知義務,致未受通知之他共有人無從行使優先承買權,因此若符合民法侵權行為之規定時,仍可請求處分之共有人負損害賠償責任。

       本案中,共有之土地已經遭移轉登記給買家,小華已經不是土地之共有人,因此不能行使優先承買權,也不能請求買受人塗銷移轉登記。然而,因為哥哥及姊姊,未通知小華行使優先承買權,小華可依照民法侵權行為之規定,向哥哥及姊姊請求損害賠償。

 

※重要提醒:

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。