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2023-10-12
民事案件

租約到期後房東可否逕行開鎖進入?-林正椈律師、王耀緯律師

小劉出租房屋給房客小吳居住,約定租期為兩年,然租約到期前半年內小吳均未給付租金,經小劉多次催告仍置之不理,現在租約已經到期,小劉可否逕自開鎖入內,強行將小吳的個人物品遷出?

林正椈律師、王耀緯律師

房東雖然對於房屋擁有所有權,但是並不當然可以自由進入已有房客居住之房屋內,否則可能觸犯刑法第306條無故侵入住居罪。刑法第306條規定:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留滯者,亦同。」該條規定是在保護每個人享有居住的和平、寧靜、自由,及個人生活之私密。每個人就其所居住、使用之場所,有決定何人可以進入或停留之權利,更有在其居住處所中有被不干擾、居住安寧不被破壞之自由,就其所居住之場所為何人所有,則非所問。所以,房客所居住之房屋,即便房客沒有房屋所有權,其仍享有前述法律之保護。

      但法律並非無限上綱保護前述居住人之權益,在特殊請況下,若侵入之人有正當理由時,仍然可以允許其進入。而所謂正當理由法律並無具體之規範,仍應視具體個案情況而定,凡法律、道義、習慣等所應許可,而無背於公序良俗者,即可認為正當理由。

      但是,可否以房東為所有權人,房客租約已到期或有欠租之情況,作為房東逕自進入租屋處所之正當理由?實務上則認為,房東要依照正當法律途徑處理(例如,起訴請求房客遷讓房屋),若是未經房客同意,逕自進入租屋處,房東仍可能觸犯刑法第306條無故侵入住居罪,最重可處一年以下有期徒刑。

      本案中,小劉雖然是房東且擁有房屋的所有權,租約到期後若要小吳遷出,仍應循正當之法律途徑使其搬離,若小劉不依循正當法律途徑,逕自開鎖入內,侵害小吳之居住安寧,是會觸犯刑法第306條無故侵入住居罪,不可不慎。

 

※重要提醒:

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。