2026-05-28
財富傳承（遺產、繼承）
繳了30年房貸，老了再把房子抵押給銀行換生活費，是不是白忙一場？- 蘇家宏律師
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有位網友在路上撿到一張銀行的「以房養老」傳單，於是上Threads分享他的讀後心得：「花了一輩子跟銀行貸款去買房子，然後老了又把房子給銀行，到底是為了什麼？」
這段話引發了超級兩極的討論，有人覺得以房養老是長輩沒現金時的救星，還有很多單身族也好奇自己到底適不適合以房養老，也有人覺得這其實是銀行的陰謀，到了最後銀行才是最大的贏家…
我是這麼想：
1. 30年前買房的你，才是最大贏家
30年前或許只花500多萬買的房子，現在可能已經增值到3,000萬了！當年辛苦繳清房貸，這筆錢等於確確實實的變成了房子，如果沒買房子，錢可能早就花光了，當老了手邊剛好沒有足夠現金過生活時，「以房養老」就是一個能把資產活化的理財選項。
2. 單身族以房養老，房子最後會被銀行吞掉嗎？
辦理以房養老只是設定抵押權，房子並沒有直接變成銀行的，如果單身族人生畢業後，即使沒有繼承人，也會透過遺產管理人將房子拍賣，還清銀行借款後，剩下的錢會歸入國庫。如果你提早寫好「遺囑」並指定遺囑執行人，甚至可以把剩下的價值遺贈給親友、捐給教會、1919救助協會等公益團體，把愛遺留人間。
3. 萬一活太久，貸款到期會不會被趕出去？
到期時銀行會進行結算，一般以房養老的成數算下去，房子通常還會有殘值，如果真的擔心自己『活太久』，怕活到90-100歲後以房養老到期沒錢還，這就是考驗財商的時候了！
現在就好好做財務規劃，不要把每個月領到的錢花光，而是把一部分的錢撥出來做投資理財，生出另外一桶金，不要讓自己最後陷入完全沒錢的窘境。
4. 以房養老 vs 大屋換小屋，哪個比較好？
如果沒錢過生活，大屋換小屋確實是一種選擇，但人年紀大了，往往不喜歡變動，對老家充滿了深厚的情感，每一個角落都有家人相處的回憶，「以房養老」就是為這些對土地與房子有感情的人，提供一個能繼續留在老家安居的選擇。我就想要直接能買間養老宅，一直住下去。
此外，以房養老會設定抵押權在房地上，相較於完全沒有設定抵押權的朋友，你的房產比較不會成為詐騙集團鎖定的對象。
5.以房養老可以節稅
向銀行辦理以房養老，等於是跟銀行借錢，房子也會辦理抵押設定，未來在我們人生畢業後，在計算遺產總額時，可以扣掉這筆銀行債務，相較於沒有辦理以房養老的朋友，為來課稅遺產淨額比較低。
你的房產是你老後生活的依靠，以房養老是讓不會動的資產，變成你可以用的現金。妥善運用法律，你可以平安又有尊嚴。
—蘇家宏律師
Ps. 以房養老的各種問題，我們蒐集起來拍成了一部影片，歡迎收看！
【陽光暖男 蘇家宏律師】
【以房養老QA】辛苦繳30年房貸，老後房子送銀行白忙一場？單身族最適合辦以房養老嗎？以房養老 vs 大屋換小屋怎麼選最賺？
辛苦繳30年房貸，老後房子送銀行會白忙一場嗎？這集我們搜集了許多以房養老相關的問題，讓蘇律師一次來解答！
章節
00:19 開場
00:50 前言
01:34 問題一｜還清房貸又以房養老，這輩子白忙一場？
03:04 問題二｜活太久以房養老到期，會被銀行趕出去嗎？
04:22 問題三｜自己的房想以房養老，為什麼要子女同意？
05:09 問題四｜以房養老更適合單身族或無子女的人嗎？
06:54 問題五｜單身族以房養老，過世房子就銀行的？
08:15 問題六｜以房養老，可以寫遺囑把房子給公益團體嗎？
09:00 問題七｜單身族「以房養老」或「分期賣給姪子」？哪個風險高？
11:05 問題八｜爸想以房養老兒反對，共繳房貸但沒持分的兒子怎麼辦？
12:05 問題九｜只有一半的產權，能辦以房養老嗎？
12:22 問題十｜都更前可以辦理以房養老嗎？
13:11 問題十一｜失智退化，以房養老要全體繼承人，還是監護人同意？
14:07 問題十二｜繼承了以房養老的抵押房，能轉貸來還嗎？
05:05 問題十三｜辦了以房養老，房子還能「租給別人」嗎？
15:38 問題十四｜以房養老能中途還清取消嗎？會收違約金嗎？
16:20 問題十五｜以房養老不如大屋換小屋？
※重要提醒：
本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。
