姊妹合資買房,建議3+1招保障權益-蘇家宏律師
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網友詢問:20幾歲時我們3姐妹一起買房,但登記在大妹名下(因為那時她可以申請勞工優惠抽籤),大妹結婚後夫妻也買了房,那時買房純粹是想留給父母養老住,所以也沒想過要賣,這麼多年過去了,小妹一直想擁有房子1/3的名下擁有權,除了辦過戶繳交增值的地價稅之外,還有其他方式可以讓小妹有安全感,以後又不會造成產權爭議嗎?
我可以在這裡提供幾個保障權益方案:
1. 直接過戶1/3最有保障:
姊妹合資買房,法律上外觀的所有權人是大妹,但實際上是3個人合資買的,簡單說來這房子的所有權是”表裡不一”,讓他表裡一致就是直接過戶到大妹名下,繳交相關的稅負,最為穩妥。
稅負多少先算一下,也許沒有想像的多。
2. 補簽借名登記契約書:
由於是三姊妹合資買房,借用大妹名義登記,所以應該將借名的法律關係約定清楚,並且約定違約罰則等等,並且請律師作見證或公證人認證,確保日後1/3權益的保障。
3. 保管權狀、預告登記、設定信託等等,避免大妹賣掉房子的法律措施:
保管大妹所有權狀是避免大妹私自出售房屋,因為大妹如果辦理權狀遺失,是觸犯使公務員登載不實(偽造文書罪名),沒有權狀就無法私自賣房子。
不動產預告登記辦理之後,大妹就不能私自出售房地,或設定抵押權,必須經過預告登記權利人同意才可以
不動產設定信託給小妹,由小妹管理,假設信託期間30年,30年內都由小妹管理(所有權人也會登記給小妹),受益人:父母。如此一來,也可以確保30年無事。
蘇家宏律師 溫暖提醒:
小妹的擔心要轉化成小妹的期望,也許姊妹可以談一談,確認好最後的期望,還可以有更多的處理方式來確保1/3的權利喔!
姊妹們可以思考,今天是為了父母養老投資房子,之後當父母親用不到房屋後,房子歸誰?
如果小妹希望未來能夠換回現金,大妹現在也可以用現金買回小妹的1/3權利,小妹也就不用擔心囉。
※重要提醒:
本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。