首頁 法律專區 回上頁
2022-03-25
民事案件

如何控告管委會?律師帶你認識一案例,成功推翻管委會決議!-林正椈律師

  • 林正椈律師
  • 民事案件

小陳社區的管理委員會長期由特定住戶所把持,對於公共設施的維護均消極處理,導致社區髒亂、建築物疏於維護、管理處處都有產生危險的可能性,究竟管委會的職責為何?如果管委會不積極維護公共空間(磁磚剝落、電梯維護),致住戶受傷,如何請求賠償?如果管委會管太寬,限制各種住戶自由,如裝潢、寵物飼養、停車規定、樂器演奏等等,合法嗎?如何控告管委會推翻不合理管委會決議?而在學習如何控告管委會前,先來認識不動產所有權型態!

 

不動產所有權」型態

現今台灣住宅的態樣,多為集合住宅如公寓或大樓,在這些建築物內得以區分出各自「專有部分」的單獨所有權,及各個住戶共有的「共有部分」所有權。例如擁有建築物中的某一戶所有權,即是擁有專有部分所有權 ;而擁有集合住宅中的專有部分所有權,便可使用公設、樓梯、走廊等設施,即是與他人共有所有權。


管委會職責定義

集合住宅中各住戶間關係緊密、住戶眾多,為了提升居住品質及安全、增進共同利益,專責處理的專業組織體—管委會即應運而生,負責就共有部分的管理、維護及彼此間相鄰關係之維持。公寓大廈中最高決策機關是區分所有權人會議,而管委會的職責規定在公寓大廈管理條例第36條,即執行區權人決議的事項,及共有部分之清潔、維護、修繕及一般改良,住戶違規情事之制止及協調糾紛等。這些職權是基於法律、規約或區分所有權人會議授權而來,因此在執行公共事務時,即應遵守法令、規約及區分所有權人會議作成之決議,行使職務。


管委會失職後,如何控告管委會

若管委會對於共有部分疏於管理或維護時,將可能對居住於社區的住戶甚至他人造成危害,例如外牆磁磚剝落砸傷住戶,或是電梯未維修故障導致人員傷亡。即是指管委會若有嚴重失職,違反善良管理人注意義務之處,導致損害發生,受到損害的住戶、人員可以控告管委會,向管委會請求損害賠償
  
而各自專有部分為個人所有權之範圍,得自由使用、收益,排除他人干涉,除非法令特別規定(例如民法或公寓大廈管理條例)外,管委會不得任意限制之。縱使區分所有權人作成決議或訂定規約約定,亦應符合善良風俗、誠信原則、比例原則,否則仍可能因為違反民法第72條規定而遭認定為無效。


如果管委會過於積極而有侵害之情事,例如行使職權作成之決議違反法令、規約、區分所有權人會議決議或不當限制住戶專有部分之權利時,該如何控告管委會?可以視決議是否違反程序(例如違反規約或區權人會議決議之程序流程)而起訴請求法院撤銷,若是決議內容違法時,則得起訴請求法院確認決議為無效。

 

※重要提醒:

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。