什麼是凶宅?-林正椈律師
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近日,阿秀居住的大樓日前傳出有住戶確診COVID-19,但因來不及送醫在家過世,阿秀除了擔心自己可能接觸過確診的住戶,也擔心未來大樓變成凶宅,房價下跌,請問COVID-19確診者在大樓住家內死亡,住家是否將成為凶宅?甚至整棟大樓是否也會變成凶宅呢?
法律上所指的「凶宅」,限於住宅內發生「非自然死亡」情形,例如因意外死亡(一氧化碳中毒)、他殺或自殺等,一旦被認定為凶宅,買賣房屋時,因是買賣交易上的重大瑕疵,賣方有告知買方房屋為凶宅的義務,內政部亦在「不動產說明書應記載及不得記載事項」中規定,賣方必須記載在「賣方產權持有期間」是否曾經發生非自然死亡情形。所以,有些賣方可能為了避免房價下跌或賣不出去,會先轉手給其他人,再由他人名義出售房屋,這樣子一來,房屋將不是在賣方持有期間發生非自然死亡情形,導致無須記載曾經發生非自然死亡情形,買方也因此被蒙在鼓裡。
另外,還會依據事件發生或陳屍地點,認定是否為凶宅的範圍,當非自然死亡事件發生或死者陳屍於專有部分或附屬建物,該專有部分或附屬建物(陽台、遮雨棚)將被認定為凶宅,大樓其他區域不因此成為凶宅。若是非自然死亡發生或陳屍於公共區域,大樓並不會成為凶宅。
本例中,COVID-19確診者在家過世,屬於自然死亡,不符合法律上對凶宅的定義,確診死亡者的住家並非凶宅。另外,即使是發生非自然死亡事件使得住家成為凶宅,大樓其他住家也不因此變成凶宅,出賣房屋時,在法律上不具有告知義務。
由此可見,法律上對凶宅的定義較為限縮,賣方也容易規避,讓房屋不符合法律上凶宅的定義,所以筆者建議購買房屋時,除了可以上網搜尋「凶宅網」資訊,也可以主動詢問賣方或是查訪附近鄰居、搜集新聞報導等等方式多管齊下,降低買到曾經發生非自然死亡「凶宅」的可能。
※重要提醒:
本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。