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2023-10-12
財富傳承(遺產、繼承)

想把房子贈與、繼承給孩子哪一個比較好?-蘇家宏律師

 

蘇家宏律師

台北有位地主已經談好土地出售事宜,但是沒想到買家匯款隔兩天,這位地主就身故過世,家人同時面對將近3,000萬元的購地款,以及尚未過戶的不動產,深怕被課徵高額遺產稅,…這個新聞提醒我們,特別是在意『節稅』的朋友們,在法律上我們財產處理的方式不同,所繳的稅也是不同:

1. 不動產給孩子繼承後再賣,比生前出售換現金,稅金比較省。
(節省遺產稅、土地增值稅)

舉例來說:王先生(化名)將名下土地出售給買家,買賣價金2800萬元,已經匯款到王先生戶頭,但王先生兩天後過世,土地還在王先生名下(公告地價:1600萬元),所以要核課遺產稅時,除了名下其他財產之外,帳戶內的2800萬元以及1600萬元都會被課遺產稅,但不用擔心,因為這土地依照買賣契約,是要交付給買方的,在法律上算是一種債務,要在申報遺產稅時,『記得』表明要扣除並檢具相關買賣證明資料後,就可以扣掉土地地價1600萬元,不必課1600萬元的稅金(因為土地已經賣掉了)。

單純從土地買賣價金2800萬元,以10%遺產稅的稅率來計算,要繳280萬元的遺產稅(不去計算其他財產與免稅額扣除額的情形下)。

從另外一方面,如果王先生沒有賣土地,或還沒拿到土地價金,遺產稅的計算是以土地公告地價1600萬元作為基礎,乘上相同10%遺產稅的稅率,要繳160萬元的遺產稅。

你會發現出售土地雖然可以先拿到買賣的款項,但是遺產稅的稅金卻多付了至少120萬元。關鍵在於遺產稅對於不動產價值的認定,是以公告地價現值為基礎,而不是看市價,其中的『價差』就是可以少繳稅的合法關鍵。

此外,土地買賣還要支付土地增值稅…等等,土地繼承就不用繳交土地增值稅,也是在規劃土地出售或傳承時,稅務的重要考量。

2. 不動產給孩子繼承,比贈與給孩子,不但可省稅,還可保有自己的『權利』。(節省贈與稅、土地增值稅、房地合一稅)

另外在近年建物移轉原因來分析,2016年繼承移轉的房地的件數,開始超越贈與房地的件數,2020上半年繼承移轉房地約3萬棟,贈與只有2.3萬棟左右。這個現象也告訴我們,贈與房地產給子女的方式已經不是『首選』。

原因可能在於105年1月1日起,房地合一稅的核課,針對贈與取得的房地,如果未來在出售時,出售的價格減掉成本後(贈與當時的房地公告地價現值),核課房地合一稅。由於房地的公告價值遠低於市價,而且房地合一稅的稅率是持有越久就越低,如果贈與後兩年內出售,稅率高達35%,因此計算出來的『稅』就很驚人。

舉例來說:林先生在民國102年11月10日購買房地一戶,於107年1月5日『贈與』過戶給女兒(公告地價現值1600萬元),如果女兒在108年7月28日以2800萬元出售房地,以2800萬元-1600萬元得出1200萬元,乘上35%計算房地合一稅(先不計算其他扣除的部分)。

但是如果用繼承的方式讓女兒取得房地,未來女兒在賣掉房地後,林先生持有的期間也會加入計算,等於女兒持有5年多,稅率是20%,此外,由於林先生是在102年1月10日購買的房地,所以還可以用舊制來計算,而不用繳房地合一稅。

此外,贈與房地給子女還要繳交贈與稅、土地增值稅等,如果是以繼承取得房地,就不用繳這兩種稅了。

不動產的移轉傳承,稅務、法律、情感都要考慮清楚,看你是重視節稅?還是考慮特留分的問題?還是出於感情而不計一切?

無論如何,要能夠看到『愛』最重要!

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