以房養老條件分析：完整說明以房養老優缺點，挑選最適合方法－周依潔律師
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張阿姨是個單身族，早早就規劃退休生活，但天有不測風雲，烏俄戰爭一起，張阿姨買的基金大跌，張阿姨擔心存款不夠用，考慮賣房子去住養老院，又捨不得居住多年的老家和好鄰居，聽說銀行有以房養老的貸款，張阿姨想知道自己符合以房養老條件？
以房養老是什麼？
過去傳統觀念是「有土斯有財」，很多人將買房子作為理財或傳承財富的優先選擇。但隨著社會邁入高齡化及少子化，許多人面臨雖有房子可以居住，但卻缺少生活費的困境。對此，行政院在數年前就開始推動「以房養老」的政策，「以房養老」又稱為「不動產逆向抵押貸款」，和大家過去認知的貸款模式差別在於，你將房子抵押給銀行，向銀行借款時，銀行不是一次將核貸的款項全部給你，你再每個月還款給銀行，而是銀行每個月給你一定的金額作為生活費，等到你過世或期滿時，再由繼承人還款，或由銀行拍賣房子取償。
以房養老條件有哪些？
因此，「以房養老」就相當適合一些退休後可運用之資金不足，但又較為追求生活品質，不想搬離原先習慣環境或不想與小孩同住之人。不過，「以房養老」因為是提供予的長者的特殊貸款方式，銀行多半會有各種以房養老條件上的限制，有需要時可以多方比較，例如：
一、多數銀行要求借款人需60歲以上，少數有下降至55歲；有些銀行還會要求「年齡+貸款年限」≥90。
二、借款人具有完全行為能力，且債信正常。
三、作為擔保品之不動產，多數銀行要求需借款人單獨所有。
然而，縱使符合了以房養老的條件，也樂見它的好處，但大家不免還是會擔心貸款的錢真的夠用嗎？目前多數銀行最高只能貸款七成，以市價1500萬元的房子，貸款年限30年例，銀行所試算每月可領之金額最高約為2萬9200元，但第二個月開始每月可領金額會扣除利息，且一般扣息上限為月撥金額的3分之1，也就是說，每月可領金額還會從2萬9200元逐步減少至1萬9400元，是否足以支應生活，恐因人而異。而且，房屋的鑑價結果與貸款成數，還會因屋況、地段、所在城市而有不同，有需求者建議可至銀行徵詢與試算，再做決定為妥。
※重要提醒：
本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。
