A 透過法院強制執行程序，合法拍得一間不動產，但拍賣公告上註明「不點交」，也就是說，拍定完成後，執行法院不會透過公權力解除占有人之占有關係，也不會啟動點交程序清空屋內人員。

房子裡仍住著原屋主的兄弟姊妹，他們主張房屋屬於借名登記，只是登記在屋主名下，並拿出勝訴判決，主張確有借名關係存在。

問題來了：你以為法拍房屋註明「不點交」就真的無計可施？

拍定之後就不能請求對方搬出房屋了嗎？

其實不然。不點交的原因有很多，若是因占有人為無償使用、或主張自身為借名登記真正權利人，即使屬於不點交拍定，拍定人仍可以透過訴訟程序請求對方遷離，甚至進一步主張占用期間的租金補償。

一、借名登記關係的「勝訴判決」，有用嗎？

有用——但僅限於對出名人有效。

法院明確指出：借名登記是一種債權契約，對外並不能主張自己就是所有權人，也不能對抗已完成登記的第三人——也就是合法拍得房屋的你。

對占有人而言，即使曾經取得有利判決，只要沒有實際完成產權移轉登記，就不具備所有權，自然無法對抗真正的產權人。

換句話說，借名登記關係「勝訴判決」原告取得的是對出名人的債權，可以向其主張返還登記，但不能拿這個理由來阻擋一個完全無涉的拍定人行使權利。

只要拍定人完成產權登記，就依法享有完整的物上請求權，有權請求占有人遷讓並返還房屋。

二、「不點交」不代表你不能之後透過訴訟請求占有人遷讓房屋

很多人看到拍賣公告上註明「不點交」，就誤以為買到這間房子後無法主張任何權利。

但事實上，「不點交」只是表示執行法院不處理點交程序，並不代表屋內的現住戶擁有合法佔有權。

依據《強制執行法》第99條規定，只有在下列情形之一，執行法院才有義務辦理點交：

債務人或代債務人實際占有該不動產者；

第三人於查封後始開始占有者，且不主張有占有的合法權源。

若不符合上述條件，法院就會於拍賣公告中載明「不點交」。

簡單來說，這只是因執行法院無法於拍定前判斷佔有人與標的物之間是否有法律上關聯，因而不代為驅離。但不一定不影響在拍定、完成產權移轉後，透過民事訴訟程序主張返還的權利。

三、你可以請求相當於租金不當得利

占有人雖未付租金，但實際上享有房屋使用利益，法律上構成「不當得利」。

只要你是產權人，就可以要求對方從你過戶那天起，每月支付合理租金，一直到他們實際搬出為止。拍定人得自取得所有權之日起，向現住戶請求相當租金的補償，直到屋子實際騰空為止。

法院在判斷不當得利的金額時，可能會參考周遭房屋所在地的行情，評估合理的相當於租金之不當得利。

四、結論

借名 ≠ 所有權、占有 ≠ 合法權源
法拍公告寫「不點交」不等於你沒辦法主張，只要你完成產權移轉，就可以透過訴訟請求返還，並請求占用期間相當於租金之不當得利。

如你手上有類似「法拍不點交」的案件，或想進一步了解如何處理點交、不當得利請求等法律行動，我們可以協助你解析，讓律師在你出手之前為你把關，就是避免後患、保障權益最穩妥的一步，買房可以省錢，但不能省法律。