晚間新聞裡，這樣的畫面並不陌生。老屋門口拉起封鎖線，鄰居低聲議論，記者壓低聲音說出那句大家都懂卻不願多聽的話：屋內發生憾事。

幾個月後，新聞不見了，生活繼續往前。但對家屬而言，真正困難的時刻，往往才正要開始。房子還在，而且，還是兄弟姊妹「共有」的。

近年不少戲劇與社會新聞，都反覆出現類似情節。

父母過世後留下老屋，其中一位家人曾在屋內走上絕路，其他家人一聽到「要處理房子」，立刻陷入拉鋸。有人不敢住，有人捨不得賣，有人只想快點變現離場。於是問題來了。這樣的房子，在法律上到底怎麼看？法院又會怎麼分？

「凶宅」往往是一個讓人避之唯恐不及的名詞。它不只是價格問題，更牽涉心理壓力、家庭情感，甚至長年生活記憶的斷裂。

在不動產糾紛中，而當這樣的房子同時又屬於共有物時，衝突往往會被無限放大。在不動產糾紛中，「凶宅」往往是最棘手的一種。

如果凶宅還是「共有物」，問題會更複雜：這種房子，法院到底怎麼分？

本文就以實際判決為例，帶大家一次看懂五個關鍵問題：

1️.民間說的「大凶、小凶」是什麼意思？

2️.法院怎麼定義「凶宅」？

3️.估價機關如何評定凶宅價值？

4️.凶宅作為共有物，法院如何分割？

5.分割共有物，在訴訟實務上要如何爭取單獨取得？

一、民間說的「大凶、小凶」，法律承不承認？

在房市實務中，仲介與買賣雙方，常用「大凶」、「小凶」來區分凶宅程度。所謂大凶，通常指兇殺或多名非自然死亡事件，市場心理排斥極高，價格減損幅度也大。

小凶則多為屋內自殺、一氧化碳中毒、服藥過量死亡，或自然死亡但長期未被發現，價值仍受影響，但幅度相對較低。

這樣的分類，並非迷信，而是市場經驗的累積。

法院雖然不會在判決中使用「大凶」、「小凶」這樣的詞彙，但在估價師判斷房屋價值是否受到影響時，會實質參考社會通念與交易市場的接受度。

二、法院眼中的「凶宅」是什麼？

從法院的角度來看，凶宅的認定其實相當務實。核心標準只有一個：房屋內是否曾發生非自然身故事件，例如兇殺或自殺致死。

因此，民間提到的自然死亡但長期未被發現，則並非司法實務承認的凶宅。只要房屋內是否曾發生非自然身故事件這樣的事實存在，就足以影響一般社會大眾的心理感受與購買意願。

凶宅雖未必造成物理損壞，但依我國社會民情，會嚴重影響購買意願與成交價格，與週遭房屋相比，價格顯著低落。不論事件是否已過多年，也不以房屋是否因此產生結構損壞為必要。

因此，法院認為凶宅雖然未必影響房屋的使用功能，但在我國社會民情下，確實會造成市場接受度下降，與週遭同類房屋相比，價格往往顯著低落。這種心理層面的缺陷，依法仍屬於民法上的物之瑕疵，估價與分割時，必須反映其經濟性價值減損。

三、估價機關如何評定凶宅的價值？

在估價實務上，凶宅並不是不能賣，而是不好賣。估價機關通常會先以週遭正常房屋作為比較基準，再就非自然身故事件進行價值折減，折減幅度視事件性質、區位條件與市場反應而定。

換言之，凶宅不是歸零，而是市場性折價，最終成交價格，仍交由市場決定。法院在判決中也明確承認：非自然身故事件會影響市場接受度，造成經濟性價值減損，應於分割或補償時納入考量。

四、重點來了：凶宅是「共有物」，法院怎麼分？

在實務判決中，法院仍然必須回到民法關於分割共有物的基本架構來思考，但面對凶宅這種高度特殊的不動產，法院考量的，從來不只是價格，而是整體的公平性與可行性。

具體而言，法院通常會綜合評估下列幾個關鍵因素。

第一，情感與生活的依附關係。

法院會觀察，該建物原本是由誰長期居住，是否為共有人家族共同生活之處。若某一方與房屋之間存在明顯且長期的生活連結與情感依附，法院往往會將此視為重要考量因素。

第二，實際使用上的便利性。

若另一共有人目前的住所與該建物距離甚遠，實際上難以共同使用或整合利用，法院通常不會勉強維持共有關係，避免日後衍生更多使用與管理上的爭議。

第三，凶宅的變現性。

法院也會正視市場現實。凶宅往往難以出售、不易變現，若直接採取變價分割，實際上可能相當困難，甚至無法順利完成交易。

基於上述考量，法院通常會先評估，是否能由單一共有人取得全部不動產，再以金錢補償其他共有人。當然，在計算找補金額時，也會一併考量凶宅所造成的不動產交易價值減損。

在部分判決中，法院即認為，將凶宅分歸與該房屋有較深生活與情感連結的一方單獨取得，再以金錢補償其他共有人，才是公平、合理且實際可行的分割方案。

不過，若沒有任何共有人願意或有能力實際負擔找補責任，這種分割方式也會被認定為現實上不可行。此時，法院仍會回到一個重要前提：即便是凶宅，非自然身故事件也不必然導致房屋完全喪失交易價值，是否能成交、價格高低，仍應交由自由市場決定。因此，在這種情況下，法院便可能改採變價分割。

然而，如果是在所有共有人均表達有意願取得房屋的情形下，法院實務上可能更傾向以變價分割處理。透過變價程序，各共有人可以依自身對房屋的實際利用情形、情感連結程度，以及自身資力狀況，決定是否參與競標，或依法行使優先購買權。

即便最終未能取得房屋原物分配，透過良性且公平的競價機制，未取得房屋的一方，反而可能分配到較高的價金，整體而言，對共有人全體更為有利，也較能避免後續衍生新的紛爭。

因此，在所有共有人均有意願取得，或無人能實際負擔找補責任的情況下，法院實務上仍常轉向變價分割，透過競價與優先購買權機制，讓市場決定最終歸屬。

五、分割共有物訴訟實務如何爭取單獨取得？

在這類案件中，法院真正關心的，從來不是誰膽子比較大、是不是比較不迷信，而是市場價值是否受到影響，心理與社會接受度是否降低，以及所選擇的分割方式，是否能在法律與現實中真正落地，哪一種分割方式，最公平、最可行，也最不會留下後遺症。

因此，若共有人希望在訴訟中爭取由自己單獨取得房屋，重點並不在於反覆強調「自己敢住、願意承擔」，而是必須讓法院看見，由你取得，對所有共有人而言，是一個合理且可落實的選項。

實務上，至少應從幾個方向著手。

第一，具體說明你與房屋之間的生活與情感連結。

例如，是否長期實際居住於該建物，是否為家族共同生活的核心場所，是否承載照顧長輩、家庭記憶等事實。這些都不是情緒性的主張，而是法院衡量公平性的重要素材。

第二，說明其他共有人實際使用上的不便。

若其他共有人目前居住地與該房屋距離甚遠，實際上並無居住或利用可能，持續維持共有關係，反而容易衍生後續管理與使用爭議，這一點必須具體說明，而非抽象指控。

第三，提出可行的金錢補償方案。

想爭取單獨取得，不能只說「我願意補償」，而是要讓法院看見你「確實有能力補償」。包括合理的補償金額計算方式、是否已考量凶宅造成的市場價值減損，以及實際資力來源，都是法院評估可行性的關鍵。

第四，正面面對凶宅的市場性問題。

法院並不否認凶宅存在價值減損，但也不會接受「因此完全不能交易」的說法。若能搭配估價資料，說明即使為凶宅，仍具有一定市場價值，由你承接反而更有利於整體分割，將有助於說服法院。

反之，如果無法提出上述具體條件，僅停留在「我不想賣」「我捨不得」「我比較敢住」的層次，法院往往會認為，這樣的主張難以作為單獨取得的依據。

換言之，爭取單獨取得，不是情感宣言，而是一套必須說得通、算得出、做得到的方案。

結語

凶宅不是不能分，而是不能只用價格來分。在共有物分割的判斷上，

法院看的，是整體公平與可行性，而不是單一共有人主觀的不安或執念。

當新聞落幕、戲劇結束，真正留下來的，往往只剩一棟房子與一場現實的選擇。與其在訴訟中反覆爭論這是不是凶宅，不如及早準備「由誰取得、如何補償」，才更有可能讓法院替這個故事，畫下一個真正能執行的句點。