【文／李寧】傳統養兒防老的觀念正在式微，但退休後的日常開支和急用，卻是很多人肩上的重擔，也讓「以房養老」日益盛行，截至去年底，銀行辦理商業型不動產逆向抵押貸款的核貸件數和額度持續增加，到底以房養老是什麼？有哪些優缺點？本文就帶讀者一次看懂。

核貸突破600億 「以房養老」是什麼？

根據金管會統計，2025年12月底，以房養老的核貸件數為10,340件，核貸額度則來到605億元，增加趨勢明顯。

「以房養老」是什麼？

正式名稱其實叫做「商業型不動產逆向抵押貸款」，金管會說明，這類貸款是由年長屋主，以既有的不動產設定抵押權給金融機構，並由金融機構每個月撥付固定金額作為養老金，等到期日償還全部貸款本息。

恩典法律事務所周依潔律師解釋，「以房養老」貸款屬於特殊貸款，因此銀行會施加某些限制，例如借款人需60歲以上，具有完全行為能力且債信正常，不動產本身通常要由借款人單獨所有。至於「以房養老」可以拿到多少錢？周依潔律師舉例，一間市價1500萬元的房子，貸款七成、年限30年，按銀行試算每月可能領到最多2萬9200元，但要留意從第二個月開始，每月金流會扣除利息，一般扣息上限是月金額的三分之一，因此每月金流會逐漸減少至1萬9400元，至於在實務上，目前「以房養老」利率和期限如何？

以下參考八大行庫的資訊（截至2026年2月6日），值得留意的是，銀行對擔保品通常會加以規定，例如小套房不予受理，或是不能有借款餘額。

▲資料來源：各大銀行網站，記者整理製表

「以房養老」適合哪些人？專家列出優缺點

到底該不該辦「以房養老」，做決定前最好先對優缺點有全盤理解，擁有20年房地產經驗的蕭大立，在「阿宅-雙碩士地產顧問」粉絲頁指出，以房養老有4大優點如下：

1.每個月能創造穩定現金流

2.屋主不用在老年時，還要搬離熟悉的環境

3.資金運用更加靈活

4.減輕子女撫養長輩的負擔

雖然有以上諸多優點，然而「以房養老」也有4個缺點：

1.屋主需要承擔貸款利息與相關費用

2.若貸款最終沒還清，繼承者將需要還貸

3.長壽本身也是風險，有可能會「活到不夠用」

4.在合約到期後，假如借款人仍在世，當房價處於上漲，賣掉房子不僅能還貸，還可能有剩餘價值能運用，但如果房價大跌，賣掉房子等於或小於貸款餘額，將出現養老資金中斷的狀況

即便如此，蕭大立認為「以房養老」就像是把房子變成啞巴兒子，每個月都能取得生活費用，因此適合60歲以上有房、且房子沒有貸款、需要補貼退休金，以及不想增加子女負擔的族群。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中提醒，並非所有房屋，銀行都會接受「以房養老」的申貸，基本上銀行只承作位於市中心的房屋，如花東地區幾乎沒有銀行承作，且屋齡上限50年，最長給付30年，或是到屋主90歲左右。另外「以房養老」因為是養老，所以都有最低申請年齡限制，至少要年滿55歲才能辦理。

房子變成退休金流 最怕遇到繼承爭端

「以房養老」能夠解決退休金不足的問題，但因為將房子設為抵押品，可能會引發繼承爭議，恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師分享過一則案例，一位媽媽因為手上現金不夠，想要透過「以房養老」補貼生活費，但孩子卻擔心房子抵押給銀行，未來無法繼承，家庭爭端就此引爆。

對此蘇家宏律師說明，「以房養老」並不會導致子女失去繼承權，當案例中的母親過世，房子依舊在，只是多一筆債務，此時子女有兩個選項，首先是還清本息，完整繼承房產，假如現金不夠，也可以透過貸款來清償，等於將貸款轉到子女身上。

第二個選項則是由銀行拍賣房產，扣除借款後，剩下的金額會回到繼承人手中。

不過蘇家宏律師也強調，該房產就是母親自己的資產，母親有權做出任何處置，沒有一定要留給未來繼承人，如果子女不希望父母「以房養老」，或許可以支援父母的生活費，讓至親能活得更安心。