《風傳媒-蘇家宏律師》家人過世留下千萬不動產，想繼承怕繳不出貸款怎麼辦？律師教1招，無痛換成現金
有一位年輕人剛畢業不久，久未聯絡的爸爸突然過世，由於父母早離異，他只能獨自處理後事。依照國稅局遺產資料顯示，爸爸留下十幾筆家族共有土地，價值約一千萬，但有代書表示他父親用土地作擔保，借貸兩三百萬未顯示於政府記錄。他擔心土地難賣且爸爸債務不知多少？害怕繼承後負債會超過遺產價值，擔心無法變現土地、無力還債導致信用受損。我想要給這個年輕人一個溫暖的擁抱，他非常勇敢地獨自面對這一切。
我以律師朋友的角度，提出幾個真誠的建議：
一、依法陳報遺產清冊，限定繼承的重要性
目前繼承遺產是「全面限定繼承」，父親的債務僅需於遺產範圍內償還，超過的部分不必負責，也不影響你的個人信用。但必須要依照法律規定在父親過世3個月提出遺產清冊，依照法院裁定登報，請父親債權人在公告期間內陳報債權。並且依法申報遺產稅並繳交完稅（或辦妥免稅），償還父親債務後，才可以分配取得父親遺產。
二、私人債務的面對與確認
政府遺產稅清單通常僅列出政府登記的不動產及金融機構的債務，私人間的借貸不會主動出現在清單中，一般說來，民間債務必須自行確定。建議你應立即透過法院「限定繼承」公告程序，讓潛在債權人於一定期間內提出債權證明。
如有代書主張曾借款300萬元給你父親，並設定抵押權，你可請他提出借款單據，以及資金流向確認是否真有此事，如果有所疑慮則可透過法律訴訟程序解決。
由於你一切依法行使，償還所債務後再繼承土地，最終結果也不用自己掏腰包還款，而是由繼承遺產內的範圍清償父親債務。
三、家族共有土地的處理 - 出售、保留與都更
若繼承土地屬家族共有持分，你可出售土地持分給親友，或得聲請法院進行共有物分割，如經法院判決變價分配，可透過公開拍賣處理土地取得現金。
如果共有房屋或土地位於都市精華地帶，建議找專家評估都更的可能性，或確認是否可以透過危老重建或合建分屋的方式，讓土地變黃金。
四、慎重評估後再做決定是否拋棄繼承
如果你覺得評估後，負債應該大於資產，或是負債與資產差不多，你不想花時間處理繼承債務處理，那你必須把握繼承開始起3個月內的關鍵時刻，辦理拋棄繼承。如果你決定要面對處理，也要依法辦理陳報遺產清冊的限定繼承程序。面對父母留下的，不只是財產或債務，而是一份勇敢承接人生的功課。