長輩有房卻沒錢養老怎麼辦？許多子女陷入扶養壓力與繼承縮水的兩難。恩典法律事務所蘇家宏律師指出，善用「以房養老」這招最強退休術，不需賣房也能創造穩定現金流。只要掌握關鍵 4 大重點，就能打破「房子充公」迷思，聰明兼顧長輩尊嚴與子女權益。

重點一：不動產逆向抵押，房子不用賣也能當飯吃 
蘇家宏律師解釋，所謂以房養老，在金融專業上稱為「不動產逆向抵押貸款」。不同於一般房貸是「借錢買房、慢慢還款」，這項機制是長輩將房子抵押給銀行，由銀行經鑑價後，每月支付一筆類似退休金的款項給屋主，利息則掛帳累積。最大的優勢在於長輩能繼續住在熟悉的家中，「房子還是你的，但能變出現金來照顧自己」，實現在地安老的目標。

重點二：破解繼承恐慌，子女權益並未消失 
許多子女聽到父母要辦以房養老，第一反應往往是反對，擔心房子被銀行拿走。蘇家宏揭露真相：「以房養老繼承權益依然存在。」辦理後，房屋所有權仍在父母名下。當長輩離世，子女繼承的是「房子」加上「銀行債務」。屆時子女有三種選擇：

1.  保留房子：償還銀行已撥付的本金與利息，房子完全歸子女所有。

2.  借新還舊：子女以該房產向銀行轉貸，清償舊債後分期繳納房貸，將房子留住。
3.  拍賣清償：若無意保留，由銀行拍賣房產，扣除欠款後剩餘金額仍歸子女分配。

重點三：資產觀念轉彎，拿誠意換繼承
「房子是父母的資產，不是子女的預留遺產。」蘇家宏強調，若子女強烈反對父母以房養老，應拿出「誠意」來解決父母的資金缺口。例如由子女出資買下房子讓父母續住，或是子女共同分擔生活費。真正的孝順是讓父母活得安心，而非為了守住未來的遺產，讓父母現在過得拮据。

重點四：地段決定身價，及早規劃才划算 
最後，蘇家宏提醒，並非所有房子都能辦理，銀行的審核關鍵在於「地段」與「價值」。位於都會區（蛋黃區）的物件過件率與額度較高；若位置偏遠，銀行可能不予核貸。

此外，他也建議在長輩意識清楚時，由律師或親屬陪同諮詢辦理，確保法律程序完備。搞懂這 4 大重點，善用以房養老，將是活化資產、保障退休品質的雙贏策略。