很多人以為法院拍賣看到「點交」就代表屋內沒人、產權單純，可以安心買進。然而，實務上仍可能遇到重大障礙，如果該標的物有登記刑事「禁止處分」，將導致得標人即使付款完成，也無法完成產權移轉登記，產權卡住，銀行也不貸款，原本期待入住或轉售的投資計畫，瞬間變成一筆高風險交易。

那麼，標到有登記刑事「禁止處分」的不動產應該要怎麼因應呢？今天就用簡單的方式，帶大家認識這個在法拍市場很容易忽略，卻會讓你卡住資金、卡住產權、卡住情緒的法律問題。

一、什麼是「禁止處分」？

這是刑事訴訟程序中的保全措施，目的在於確保將來能夠順利沒收犯罪所得，或優先發還給被害人。

簡要來說：如果檢察官認為某筆財產（如房屋）與犯罪行為有關，可能是詐騙所得或洗錢所得，會向法院聲請扣押；法院也認為可能與犯罪所得有關，裁定准許後，檢察官即依上開裁定發函地政事務所，禁止不動產之移轉、轉讓及設定負擔或其他任何處分。

在此情況下，該不動產不得移轉、不得設定抵押，也不能對外處分，直到該處分經塗銷或刑案結束為止。即使法院後來拍定，也仍要等這個「禁止處分」登記塗銷後，才能正式辦理產權移轉。

簡單來說：屋子是你的，但過不了戶，還不能賣，也不能貸。

二、「禁止處分」未解除前，不動產無法順利流通

即使成功得標，只要禁止處分未塗銷，拍定人仍會面臨以下困境：

無法辦理不動產移轉登記 → 銀行無法核貸，甚至拒絕受理此類不動產的代墊。

無法轉售，設定抵押權，對資金排程有需求的投資人來說，這樣的不確定性風險不可小覷。

三、那得標後怎麼辦？可聲請塗銷禁止處分

其實，並不是完全沒救！在這個情況下，拍定人可以向刑事法院聲請塗銷原不動產的禁止處分登記，向法院主張自己是合法得標人，這間房子已經是自己依法拍得的財產，而執行法院也核發了「權利移轉證書」，原本的刑事扣押效力就應該要轉移到「拍賣金額」本身，不應該再卡在拍定人買到的房子上，如果法院准許，就可以順利辦理過戶登記。

結語：買房不是賭運氣，是走法律程序

法院拍賣不是不能碰，而是要有策略、有準備地參與。

看起來很吸引人的「點交」，若背後藏著未解的刑事禁止處分，不僅無法如期入住或投資獲利，買得不安心，還可能陷入長時間等待與程序往返。

如果您準備參與法拍，建議儘早諮詢律師，協助您檢視產權風險與謄本異常標註，評估是否可依法聲請塗銷「禁止處分」，擬定法律聲請策略與協助辦理過戶程序。

買房可以省錢，但不能省法律。 讓律師在你出手之前為你把關，就是避免麻煩、保障權益最穩妥的一步。