2021 / 06 / 23

《行動法庭-施宥宏律師》【疫情下房客】實習工作臨時喊卡!專家教你怎跟房東協調降租金

新聞節目中心/綜合報導

 

 

疫情衝擊想降房租?若獲房東同意降租,Line記得截圖且將約定註記到契約中!昨(22)日在資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》,律師施宥宏提醒,若不敵疫情,需要跟房東協調降租金,若房東同意降租,務必留下書面資料。若是用Line對話,務必截圖存證,並註記到租屋契約中,以避免日後房東翻臉不認帳。崔媽媽基金會法務組長曹筱筠則建議,若房東遇到房客租約到期但不敢搬走,雖然房客仍持續繳租金,但一定要簽短期租約,以免一年一簽的租約自動轉為不定期租約,衍生其他麻煩。

降租別高興太早 記得Line截圖+契約補註記

在疫情三級警戒的衝擊下,服務業叫苦連天,而租金對店家來說,是沈重的負擔!

律師施宥宏觀察道,他的事務所就在永康商圈附近,以前小籠包店和冰店大排長龍,但如今門可羅雀。永康商圈租金相當昂貴,一個30-40坪的店面,租金一個月至少10-20萬。如今店家營業量降到三成,許多店家不是倒閉,就是改為線上營運。

若店家期望調降租金,且降租已經獲得房東同意,施宥宏強調,務必要留下書面紀錄。「如果是Line,可以先截圖。現在Line都有收回功能,一定要截下來!」

但Line截圖下來後,施宥宏提醒,要在租屋契約上做補註記的動作,就是在契約記載「從幾月幾日到幾月幾日,先降租多少」,再簽名蓋章。接著,房客把寫好的註記,照下來Line傳給房東後,若獲得房東同意,就再截圖存證,以避免日後房東翻臉不認帳。

實習&工作臨時喊卡!協調降租有技巧

疫情突然爆發,也壞了人們原訂的計畫。崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示,疫情期間他們接到許多電話,不少民眾為了錄取到的實習和工作,原本都已經簽好租屋契約,也開始付房租,未料因為疫情衝擊,實習和工作缺關閉,不僅沒收入,還要繳房租。

曹筱筠表示,雖然在《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》,有明文「法定終止權」,但終止條件是要房客欠租2個月房租,或有不法行為、轉租或破壞房子,或房客有疾病、意外等事由,才能終止租約。若不符合這些條件,租約就難以立即終止。

曹筱筠指出,在一般情形,房客還是可以先跟房東談終止租約,如房東拒絕終止。接著,可檢視契約內是否有「任意終止條款」,就是租屋契約是否有允許房客可以「不附理由」終止租約的約定?如果有,就要提早一個月通知要解約,否則最多會被扣一個月的租金。

若租約沒有「立即終止條款」,房客也無法依據法定終止事由解約,曹筱筠建議,房客可以跟房東協調延後租約,或檢討違約金。若付不起租金,也可協調如何分期付款或減租、擬定計畫書。簡言之,就是不要讓房東損失太多。

另一方面,也有部分民眾面臨租約到期但不敢搬走,房東也不敢點交的窘境。曹筱筠強調,在租約到期的情形下,「一定要簽短期租約!」因為當租約到期,房東仍持續收租金,租約將會演會成「不定期租約」,將衍生其他麻煩。

不繳租金被告上法院 法官如何判?

對於房東,律師施宥宏則建議,在房客遲繳租金時,房東可以先關懷房客狀況,了解對方是否有餘力負擔租金。若面對房客蓄意擺爛、已讀不回,房東可以發函通知,催告對方定期支付。若房客仍然擺爛,房東只好上法庭提告。

對於網紅律師呂秋遠表示,法院因疫情停擺,房客被房東告,法院半年後才會第一次開庭,三審定讞可能是在三年後的說法。施宥宏律師回應說,司法院已經通過視訊開庭相關的條例,法院未來可能會視訊開庭。

至於法院會如何判,施宥宏律師預估,法官通常會依據「情事變更原則」酌減租金,而房客也能跟法官抗辯,因疫情衝擊產業,無力繳交租金為「不可抗力」。不過,在法庭上,房客最多只能主張「酌減」租金,而不能要求完全免除房租,因為房客佔用房屋本該給付租金,不能完全不付款。因此法院最終會自由心證,訂個數額,判決房客應給付的租金。「不能說,因為疫情,就什麼都不用付!」



原始新聞連結: 【疫情下房客】實習工作臨時喊卡!專家教你怎跟房東協調降租金 | 雲論 | ETtoday新聞雲 https://forum.ettoday.net/news/2012165#ixzz6yfZbz3fm
 

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