2019 / 12 / 11

共有人間對於出售房屋意見不同,要如何化解僵局?

小陳與小李十幾年前合資購買房屋,兩人對於房屋各擁有二分之一的持份,十年後,小陳想要將房屋出售,但小李卻不同意,雙方意見不同僵持不下。請問此時小陳要怎麼做才能將房屋順利出售變現呢?

蘇家宏 王耀緯

       因不動產價值高昂,在民間常見數人一起出資購買房屋、土地之情況。而在兩人共有不動產之情況下,共有人想要將房屋出售至少要取得共有人過半數及持份過半數之同意,或是持份超過二分之三之同意,所以如果是共有人兩人持份各為二分之一的情況下,共有人勢必需要透過協商得到另一共有人之同意,才能順利變賣掉房屋。

       在上述的案例中,小陳無法取得小李之同意時應該怎麼辦呢?此時小陳可以考慮請求協議分割共有物。在共有狀態下若沒有不分割之約定,任何共有人都可以隨時請求分割共有物,並與其他共有人作成分割協議,若無法做成分割協議,可以向法院提起分割共有物訴訟,而一般在共有房屋之情況下,法院經常會採取變價分割之方式,將房屋拍賣變價,並將賣得之價金分配給各共有人,如此一來小陳就可以達到將房屋出售換取金錢之目的。

       而如果一直不同意賣房的小李,想要取得房屋全部的所有權,也可以在拍賣程序中參與出價競標,得標後再依照持分比例分配價金給小陳,如此一來就可以解決雙方共有房屋之僵局。

 

※參考法條

土地法 第 34-1 條 第1項

共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

民法 第 823 條 第1項

各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。

民法 第 824 條 第1、2項

共有物之分割,依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:

  • 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
  • 原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。

※相關判決

臺灣嘉義地方法院108年度訴字第225號民事判決

臺灣彰化地方法院108年度訴字第200號民事判決

 

※重要提醒:

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。