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2020-08-12
財富傳承(遺產、繼承)

《法拍系列》別人欠錢,我的房屋被一起拍賣,怎麼辦?-劉志忠律師

  • 劉志忠律師
  • 財富傳承
  • 債務
  • 房產

楊總一家五口,和樂融融,居住在三層樓的透天厝,從未欠債,但地主老陳因借貸將土地抵押給銀行,之後經商失敗無法還款,銀行便對土地聲請拍賣,但無人投標,銀行為提高土地的拍賣價格以及順利拍出的可能性,乃向法院聲請將楊總的透天厝一起併付拍賣,楊總的透天厝保得住嗎?楊總可以主張優先承買權嗎?

 

一般而言,並無欠債或設定抵押等等,名下的房屋或土地不會受到法院的拍賣,但在優先保護抵押權人或特定情形時,法院得將不同所有權的房屋或土地一起併付拍賣。

 

依照民法第877條第1項規定,土地所有人於設定抵押權之後,在抵押之土地上興建建築物者,抵押權人於必要時,得於強制執行程序中聲請法院將該建築物與土地併付拍賣。這是指土地與房屋是同一人所有的情形。

 

土地與房屋是不同一人所有時,依照民法第866條規定,在土地所有人設定抵押權之後,設定地上權或成立租賃關係予第三人興建房屋,之後導致抵押權人實行抵押權受有影響時,法院得除去該地上權或終止該租賃關係後,準用民法第877條的規定,將房屋與土地一起併付拍賣

 

案例情形,楊總覺得無辜,因為沒有欠債,透天厝卻被法院拍賣,一家人將無棲身之所,但依照民法及法院實務的見解,透天厝與土地之間的地上權或租賃關係已遭法院除去或終止,楊總已不得主張優先承買權。

 

這時楊總只能高價參與搶標,因他的透天厝沒有欠債,投標透天厝的款項仍會返還,只要支付土地標金及相關稅賦,如此,不但透天厝保住了,還低價取得土地,甚至因高價搶標透天厝,之後再買房還可抵扣房地合一稅,可謂一舉數得,逆轉勝!

 


※重要提醒:

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。