2020 / 02 / 17

公寓大廈房屋漏水,該誰修?

千千住在這棟公寓2樓已經三年了,最近廚房的天花板開始不停漏水,千千請水電工來修理,水電工說可能是樓上的問題,也可能是共同壁的防水層有問題,請問千千支出這些修理漏水的費用該由誰負責呢?

恩典法律事務所    林正椈律師 徐子淳律師

       公寓大廈的房屋漏水在台灣可說是相當常見又令人苦惱的問題,究竟漏水的時候,是樓上還是樓下的住戶要處理呢?首先要先確認漏水的原因,一般民眾通常會請水電工來看看,但如果對認定結果有爭議,走到法院程序的話,法院會找有公信力的單位來鑑定,像是「土木技師公會」、「建築師公會」等。確認漏水原因後,如果是樓下自己的問題,當然就是樓下住戶自行修繕;也可能是樓上住戶的問題,例如樓上管線破裂,還可能是因為大樓老舊,共同壁的管線或防水層出問題,這時候責任歸屬為誰呢?

  如果檢測出來是因可歸責於樓上住戶的事由所導致的漏水,則修繕費用應該由樓上負擔,但如果是樓上樓下中間共同壁及樓地板或其內之管線出問題,原則上維修費用是由樓上樓下住戶共同負擔。另外,如果因為修理的關係需要進到住家,住戶具有容忍義務而不得拒絕。

    有些狀況是,因為漏水的關係,家俱、裝潢都損壞了,甚至影響居住的心情,這些如果有保存好證據,且漏水原因可歸責對方,在漏水爭議的訴訟中,常見的就是要求對方修復至不再漏水的狀態,並請求對方賠償因漏水造成的財產上(例如裝潢家俱損壞的損失)和非財產上(精神慰撫金)的損害賠償。

       當然,更好的狀況是在前階段雙方就積極處理,俗話說「遠親不如近鄰」,鄰居之間用較和諧的方式溝通,找出問題,有管委會的可以找先找管委會處理,或是可以透過鄉鎮市公所調解委員會處理,必要時可先發函,雙方在可協商的空間中作處理會更有效率和兼顧生活品質,避免因進入訴訟程序需要多耗費的時間、勞力及訴訟成本(例如,鑑定費用、裁判費用、律師費用等)。

 

※重要提醒:

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。