阿泰的房子出租給房客使用，肺炎疫情爆發以後，房客繳房租一直很不穩定，有一搭沒一搭的，阿泰問律師可以房客不繳租金為理由，提前終止租約嗎？可不可以直接進到房子裡換鎖、趕走房客？

根據《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》，房客若是積欠租金，於抵扣掉押租金之後，超過兩個月以上的房租，阿泰要先催告房客繳納租金，至於催告的方式，建議可以透過簡訊、電子郵件、LINE訊息、存證信函等方式進行催告，而催告的內容一定要給房客一個明確的房租繳交期限，例如收到催告後的十天內、七天內須給付欠繳的租金多少錢等，這樣具體明確催告後，房客要是都沒有在期限內繳納足額的租金，那麼阿泰就可以再正式寄發第二次存證信函，明確向房客表達終止雙方的租賃契約，即使租賃期限還未屆至，還是可以名正言順終止彼此的租賃關係。

終止租賃關係之後，如果房客拒絕搬遷，阿泰千萬不可以自己進入房子裡面直接趕走房客！特別是換門鎖、斷水電、進入屋內清空房客物品等行為都不要做，否則很有可能阿泰會因此觸犯刑法的強制罪、侵入住居罪、竊盜及毀損罪等。

因此，真正合法有效的方法是，阿泰到出租房屋所在地的管轄地方法院提出民事訴訟，起訴請求房客遷讓(返還)房屋及給付積欠的租金、直到房客搬遷為止相當於租金的不當得利、遲延利息等。如此有了執行名義(勝訴確定判決)之後，再拿著合法執行名義向法院聲請強制執行，透過正當合法的執行程序讓房客遷出，才不致於阿泰自己觸法、得不償失！

最後，律師提醒阿泰做個聰明的包租公，還要注意下列事項：

（一） 在簽訂租約時，應選用內政部頒訂的《住宅租賃契約書》範本，避免部分條文抵觸新制而無效。

（二） 另外，建議房東可以將租約進行公證，若房客違約使用房屋，房東便能直接持經公證之租約向法院聲請強制執行，不必再經過漫長法律訴訟程序，算是較能節省時間心力的方式。

（三） 租約到期後，房東也請記得向房客詢問續約需求，重新再簽訂一份租約。避免僅以口頭約定延續租約(特別是未提及租約到期時間)，以免租賃關係變成「不定期契約」，影響房東未來收回房屋的權利遭到限制。

（四） 如果想防範家具設備遭破壞，可以在簽約時就附上出租房屋的現況照片，提供房客返還、點交房屋時的對照，避免發生房東房客各說各話的糾紛。

※重要提醒：

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。