父母想將房地產過戶到孩子名下，如何合法節贈與稅？PART 1－蘇家宏律師
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小明的媽媽想把價值2000萬的房產贈與給他，擔心要負擔高額的贈與稅，遲遲不敢過戶。
其實不用擔心，用『附負擔的贈與』，可以減少贈與稅的支出！
因為不動產的贈與計算『贈與總額』，是用公告現值來計算，如果小明的媽媽房產公告現值為1000萬元，贈與總額就是1000萬元。
但如果這不動產有銀行設定抵押權在上面，仍有銀行房貸800萬元沒有清償，而這房貸未來給小明自己去繳納的狀況下，就可以把贈與總額1000萬元扣掉房貸800萬元的負擔（因為實際上小明還要繳房貸，所以可以把房貸的『負擔』扣掉），以及土地增值稅、契稅等，最後得出贈與淨額不到200萬元。
如果媽媽今年還沒有任何贈與，就可以利用一年244萬元的免稅額度（98年1月23日至110年12月31日免稅額為220萬元，自111年1月1日起，贈與人贈與稅的免稅額為每年244萬元），也就是說媽媽將市價2000萬元的房產（公告價1000萬元），上面有800萬元的房貸，以『附負擔贈與』的方式贈與小明，是不用繳交贈與稅的。
律師還是要提醒，省了贈與稅，但是未來如果在短期出售房屋，會課更高的房地合一稅，傳承規劃時要特別注意。
此外，國稅局在審查這類附有負擔贈與的案件時，會看受贈人（小明）是不是有能力負擔銀行貸款？如果沒有能力，也不一定可以扣除銀行房貸數額的。
在一些豪宅的過戶，由於銀行房貸上億（或數千萬元），如果用附負擔贈與的方式過戶給小孩，節省掉贈與稅，但千萬不要在短時間內把房貸還清，因為，就房貸的清償，是免除小孩債務，等同於贈與，也會被核課贈與稅。
所以，該孩子負擔的貸款就讓他們負擔，也可讓孩子有責任感。
延伸閱讀｜贈與房地給孩子，又擔心日後的房地合一稅，如何合法節稅？PART 2
※重要提醒：
本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。
