共有人怠為通知他共有人行使優先承買權，應如何救濟？－林正椈律師
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小華與哥哥及姊姊分別居住在高雄與台北，三人在台北市共有一塊土地，持分各是三分之一，某天哥哥及姊姊在未通知小華的情況下，擅自將土地出售給第三人，後續辦妥所有權移轉登記。雖然哥哥跟姊姊事後有把買賣價金按持分比例分給小華，但小華認為出售給買家的金額過低，且哥哥跟姊姊未通知小華行使優先承買權，小華是否有救濟的管道？
依照土地法第34條之1規定，共有之土地，只要共有人之人數合計超過半數，且共有人之持份合計也超過半數，就可以處分共有之全部土地。因此，若共有人要出售共有土地，並完成移轉登記，須有共有人數及持份合計均過半數始得為之。且依照同條規定，擬移轉登記土地之共有人，應事先以書面通知其他共有人，使他共有人得以同一價格，共同或單獨優先承購，就通知之方式及內容，可參考土地法第34條之1執行要點及土地登記規則。
倘若處分土地之共有人未通知其他共有人行使優先承買權，而完成所有權移轉登記時，因為土地法第34條之1規定之優先承買權，實務及學說都認為僅具「債權效力」，意思是說優先承買權人不得主張共有人（即出賣人）與買受人間之買賣契約為無效，而請求塗銷移轉登記。且依照最新實務見解認為（最高法院民事大法庭109年度台上大字第2169號裁定）土地移轉登記後，共有人已喪失共有人之身分，已無從再行使共有人優先承買權，不能依照民法給付不能之規定請求損害賠償，但因為處分之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承買權，因此若符合民法侵權行為之規定時，仍可請求處分之共有人負損害賠償責任。
本案中，共有之土地已經遭移轉登記給買家，小華已經不是土地之共有人，因此不能行使優先承買權，也不能請求買受人塗銷移轉登記。然而，因為哥哥及姊姊，未通知小華行使優先承買權，小華可依照民法侵權行為之規定，向哥哥及姊姊請求損害賠償。
※重要提醒：
本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。
