2020 / 07 / 17
轉賣繼承房屋,不必再多繳稅了!-蘇家宏律師

 

蘇家宏律師

一位朋友繼承了父親剛買的房屋(舉例:房地公告現值400萬元),房屋尚有銀行貸款800萬元,他繳不起貸款,就把房屋用1000萬元(父親購入價)價錢賣了,心想應該可以獲得200萬元才對,結果卻要交270萬元的房地合一稅?賣房子扣掉稅金沒拿到錢,還要多繳70萬元的稅,真是賠了房子又賠錢,讓人傻眼。

這個問題出在房地合一稅在計算『成本』時,對於繼承來的不動產,是以公告地價現值來計算,不是用父親的『原始購買價』做計算。

不管房屋銀行貸款多少?法律強制規定用公告地價現值來當作成本時,他賣房子的收入是1000萬元減掉房地公告現值400萬元(還可減其他稅費,因金額比重較小,故此省略),如果是持有1年內賣出,稅率高達45%,計算出來要繳270萬元的稅!
(1000萬元收入-400萬元成本=600萬元,600萬元*45%=270萬元)

對於朋友(繼承人)來說,他繼承房地後,背負的成本應該是銀行的800萬元貸款而不只是公告地價現值的400萬元,問題就在於,當房屋銀行貸款金額大於房地公告現值時,這計算式就變得不合理。

如果用銀行貸款800萬元當做成本來計算,相同情形只要繳90萬元的稅金(銀行貸款>公告現值,速算法:1000萬元收入-800萬元成本=200萬元,200萬元*45%=90萬元,註),價差180萬元!

有很多相類似案件被政府課稅後,納稅義務人認為這樣的課稅不合理,因此提出訴願、向法院提出行政訴訟,最後獲得勝訴。由於這許多案件凸顯了不合理的狀態,最近財政部就統一發布函釋,解釋繼承房地又有高額貸款的認定:如果在個人繼承不動產以及承擔銀行的貸款,貸款超過不動產的公告現值,成本就可以用銀行貸款額度來做計算,解決了不合理狀態。

所以,不合理的稅賦,還是要靠大家『走法律』爭取,才會有合理的一天。

未來如果不得已要賣『祖產』時,稅可以少繳一點了。

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註:在法令解釋上的算法,是把銀行貸款超過公告地價現值的部分當作額外負擔來計算,所以出售的價格減掉公告地價現值後,再減額外負擔,就可以算出所得金額

額外負擔=銀行貸款800萬-公告地價現値400萬=400萬

出售1000萬-成本400萬- 額外負擔400萬=200萬

法令解釋的算法邏輯正確,無論在銀行貸款高或低沒有影響。
如果銀行貸款高於公告地價現值,可以用速算法,很快找出答案