公寓大廈房屋漏水，該誰修？－林正椈律師
- 林正椈律師
- 民事案件
- 房產
千千住在這棟公寓2樓已經三年了，最近廚房的天花板開始不停漏水，千千請水電工來修理，水電工說可能是樓上的問題，也可能是共同壁的防水層有問題，請問千千支出這些修理漏水的費用該由誰負責呢?
公寓大廈的房屋漏水在台灣可說是相當常見又令人苦惱的問題，究竟漏水的時候，是樓上還是樓下的住戶要處理呢？首先要先確認漏水的原因，一般民眾通常會請水電工來看看，但如果對認定結果有爭議，走到法院程序的話，法院會找有公信力的單位來鑑定，像是「土木技師公會」、「建築師公會」等。確認漏水原因後，如果是樓下自己的問題，當然就是樓下住戶自行修繕；也可能是樓上住戶的問題，例如樓上管線破裂，還可能是因為大樓老舊，共同壁的管線或防水層出問題，這時候責任歸屬為誰呢？
如果檢測出來是因可歸責於樓上住戶的事由所導致的漏水，則修繕費用應該由樓上負擔，但如果是樓上樓下中間共同壁及樓地板或其內之管線出問題，原則上維修費用是由樓上樓下住戶共同負擔。另外，如果因為修理的關係需要進到住家，住戶具有容忍義務而不得拒絕。
有些狀況是，因為漏水的關係，家俱、裝潢都損壞了，甚至影響居住的心情，這些如果有保存好證據，且漏水原因可歸責對方，在漏水爭議的訴訟中，常見的就是要求對方修復至不再漏水的狀態，並請求對方賠償因漏水造成的財產上(例如裝潢家俱損壞的損失)和非財產上(精神慰撫金)的損害賠償。
當然，更好的狀況是在前階段雙方就積極處理，俗話說「遠親不如近鄰」，鄰居之間用較和諧的方式溝通，找出問題，有管委會的可以找先找管委會處理，或是可以透過鄉鎮市公所調解委員會處理，必要時可先發函，雙方在可協商的空間中作處理會更有效率和兼顧生活品質，避免因進入訴訟程序需要多耗費的時間、勞力及訴訟成本(例如，鑑定費用、裁判費用、律師費用等)。
※重要提醒：
本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。
