大雄將自己的房子拿去向銀行抵押貸款，還款紀錄不佳，近期甚至被銀行多次催繳，繳不出貸款，銀行已向法院申請查封拍賣大雄的房子。大雄被查封之後能否出租房子給朋友收取租金，貼補生活費？

如果大雄是擔心若房子被法拍將來會沒地方住，於是將房子出租給好友小明，但實際上還是大雄使用居住。大雄心想有租約、有人住的房子，會導致這房子因為無法點交就會很難賣、流標的機會很大，而且就算房子真的賣掉了，因為還有租約在，大雄也不會馬上被趕出去，而沒地方住，搞不好還可以藉此跟新的屋主要一筆「搬家補償金」，大雄心裡打的如意算盤真的可行嗎？ 如果是站在債權人的立場(如銀行)，要怎麼保障拍賣這間房子的權利呢？買到有租約的房子，真的就不能請房客搬走嗎？ 

一、房屋遭到查封時，如果仍交給大雄保管，大雄仍然可以出租收取租金：

因為強制執行法第78條規範已經查封的不動產交給債務人保管時，債務人仍然可以管理或使用。但是承租被查封的房子，房客的權利就難以被保障了，由於強制執行法第51條規定查封之後有礙執行效果的行為，對於債權人不生效力，未來大雄的執行債權人可以向法院聲請排除房客與大雄的租賃關係及解除占有行為，強迫房客搬家，房客因此所受到的損害，就要由大雄來負責了。

二、查封前已經出租的房屋被拍賣，拍賣之前承租房客的權利仍然受保障：

如果大雄在被查封前已經把房屋出租給房客，房客的權利就會受到保障。依照民法第425條，房屋的租約只要不超過5年，或是租約雖然超過5年但是經過公證程序，即使未來房子被賣掉，房客承租的權利也不會受到影響。但例外的狀況如果房子出租前已經設有抵押權，抵押債權人在第一次拍賣流標之後，可以主張房屋因為帶有租約不點交，造成拍賣流標，依照強制執行法第98條第2項但書聲請執行法院除去租約後再拍賣。

三、房屋有租約不一定就被列為「不點交」，仍要依據租約是查封前或查封後簽訂判斷：

實務上，房子如果還有租約而被法院拍賣，執行處多就會以「不點交」的方式移交，的確有可能會影響拍賣的價格，但是不會因為有租約就不會被拍賣。而租約在查封之後才訂定的狀況，房客是無權阻止房屋點交，即使執行債權人事前沒有發現，沒有聲請除去租約，法院的執行人員在點交時仍可以依強制執行法第99條第1項動用強制力解除房客占有，進行點交，也就是房客將被強迫搬離房屋。

所以大雄的如意算盤並不是真的萬無一失，在查封之前簽訂的租約，因為房客難以得知房東的房子會不會被拍賣，法律就偏向保障承租的房客。如果債權人已經正當行使權利，則可以依法捍衛自己的權益，拍賣房屋取償。特別提醒，如一般承租人要避免涉入法院拍賣的糾紛，可以在承租之前先到地政事務所查詢房子的登記資料，了解狀況。

※參考法條：

強制執行法第51條
查封之效力及於查封物之天然孳息。實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔受其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。

強制執行法第78條

已查封之不動產，以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用。由債務人以外之人保管者，執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。

第 98 條       

拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。

前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。

存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。

強制執行法第99條
債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。依前二項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。前項執行程序，應徵執行費。

民法第 425 條             

出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

※重要提醒：

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。