無權占有房地之不當得利計算標準－林正椈律師、林隆鑫律師

林正椈律師
林隆鑫律師
房產

土地或房屋遭他人無權占有，所有權人可以向無權占有人請求返還「相當於租金」之不當得利，關於此部分相當於租金之不當得利價額之計算方法，究竟應以「申報地價」、「公告土地現值」又或者「實際市場租金」作為計算標準呢？

過往，由於土地法第97條、105條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，因此，法院多以最低數額之申報地價年息作為租金計算之基礎。

然而，就算以申報地價之年息百分之十，計算無權占有房地之不當得利價額，仍然遠低於市場租金，對於以營業為目的，獲取利潤之無權占有情形並不公平。因此，亦有法院判決認為，應僅限於城市地方供住宅用之房屋才有申報總價年息百分之十之適用，至於營業用房屋，無權占有人享有營業房屋所形成商圈之商業利益，非一般住宅用房屋可比擬，自然不受土地法租金最高限制之拘束。

此外，亦有法院認為應依社會之現實狀況決定，而且申報地價與公告現值相差達三倍上下，應當以較接近市價之公告現值，做為計算相當於租金之不當得利標準，較能適切反應土地之實況價值。

因此，筆者建議民眾若遇到相關問題，應極力向法院主張申報地價與實際租金、市場行情有極大落差為由，請求法院應當以實際之市場租金作為計算不當得利之標準，較符合社會現實狀況，同時維護自身權益。

※重要提醒：

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。

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